購入した不動産に不具合が見つかった！

所有者が不明でも、調査と裁判所手続により解決できる場合があります。
隣地を購入したいのに所有者が見つからないケースは、近年増えています。
原因はさまざまですが、相続登記が未了で相続人が多数いる、所有者が行方不明（不在者）、相続人がいない（相続人不存在）、所有者が法人だが既に廃業している、などが典型です。
まず行うべきは、登記情報で所有者名と住所を確認し、住民票の附票等で住所の追跡を試みることです（住民票の調査には弁護士の関与が必要です。）。
相続が発生している場合は、戸籍をたどって相続人を調査、確定します。
法人の場合は登記情報で代表者・本店所在地、閉鎖事項、清算人などを確認します。
それでも交渉相手が確保できない場合、状況に応じて家庭裁判所等の手続きを利用します。
不在者であれば不在者財産管理人、相続人不存在であれば相続財産清算人の選任を申し立て、選任された管理人等が売却手続に関与できる場合があります。
廃業企業についても、清算人や関係者をたどれない場合、地方裁判所に申立することで売買手続きが可能になることがあります。
また、土地の利用目的（通路確保、境界整理、建替え等）によっては、売買以外の解決策（賃貸、地役権、通行承諾、境界確定等）が合理的な場合もあります。
用地の目的（取得が必須か、権利整理で足りるか）を事前に検討、整理したうえで、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

立退きまでの期間と費用は、賃借人の対応次第で大きく変わります。
賃料滞納があっても、すぐに明渡しが実現するわけではありません。基本は、催告（支払の請求）を行い、それでも改善しない場合に契約解除、明渡し請求へ進みます。
賃借人が任意に退去する場合は、交渉で比較的早く解決することがあります。この場合、鍵の返還日や原状回復、未払賃料の精算を合意書で整理して終了します。
一方、賃借人が支払わない、連絡が取れないなどの場合、訴訟（建物明渡請求）を提起して主張立証、数カ月後に判決、その後執行官と共に強制執行という流れになり、一定の時間がかかります。
さらに、滞納が長期化している、言い分が強い、居住用で生活事情が絡む、といった事情があると長引きやすくなります。
費用面では、弁護士費用のほか、訴訟費用、強制執行費用（執行官費用、運搬・保管費用等）が発生する可能性があります。
実務上のポイントとなるのは、初動の証拠化です。賃料の入金状況、催告書の送付記録、連絡履歴を整理しておくと、交渉でも裁判でも有利に働きます。
連帯保証人や家賃保証会社がある場合、回収ルートが増えるため対応が変わります。早めに専門家へ相談し、想定期間と費用を見立てたうえで方針を決めることをおすすめします。

賃料増額は「相場とのズレ」と「根拠資料」、そして合意形成の進め方が重要です。
賃料増額が認められるかは、主に「現在の賃料が適正か」「増額理由に合理性があるか」で判断されます。
典型例は、周辺相場の上昇、固定資産税等の負担増、物件価値の改善（リフォーム・設備更新）などです。
物件の特徴としては、立地の改善（再開発、駅近化）、希少性（広さ、用途、駐車場の有無）、募集状況（空室率、成約賃料）などが根拠になり得ます。逆に、建物の老朽化や競合物件の増加など、増額に不利な事情もあります。
実務では、いきなり「値上げします」と通告するより、相場資料（近隣の成約賃料、募集賃料、鑑定意見など）を示し、段階的な増額や更新時の調整など、合意しやすい提案を行う方が紛争を避けられます。
合意の経緯も重要で、更新合意書や覚書で増額に同意した事実があれば強い材料になります。
一方、口頭だけ、資料なし、理由不明の増額は争いになりやすい傾向です。
話し合いでまとまらない場合は、最終的に調停・訴訟での判断となります。