不動産売買契約書のポイントを教えてください。

不動産売買は、ひな形を土台にしつつ、物件固有の事情を特約に具体化することが要点です。

不動産売買契約書は、一般にひな形が整備されている分野です。むしろ、ゼロから独自に作成するよりも、実績のあるひな形を土台にした方が安全といえます。

ひな形には、決済、引渡し、危険負担、契約解除、違約金など、取引上の基本事項が整理されています。

差がつくのは、物件ごとのリスクをどこまで把握し、契約に反映できているかです。

代表的な検討事項としては、境界、越境、通行・配管の承諾、設備の不具合、土壌汚染や埋設物、賃貸借の引継ぎ、近隣紛争などがあります。

これらは、事前に把握しないまま契約すると、引渡し後にトラブルとなる可能性が高いポイントです。

実務では、これらを「容認事項」として整理し、買主がどこまで容認するのか、売主がどこまで責任を負うのかを特約に明記します。

また、「現状有姿」や「契約不適合責任の免責・期間短縮」といった条項は、内容を十分理解せずに受け入れると大きな不利益につながる可能性があります。

ひな形に依存するだけでなく、個別事情を特約で具体化することが、安全な取引の鍵となります。

不動産売買では多くの条項がありますが、特に見落とすと重大な不利益につながるポイントがあります。代表的な２つを押さえておくことが重要です。

① 契約不適合責任の範囲と期間

契約不適合責任について、免責（責任なし）とされているのか、期間がどの程度に制限されているのかを必ず確認する必要があります。

「引渡し後○か月以内」など短期間に制限されている場合、不具合に気づいた時点では請求できない可能性があります。

③ 容認事項（告知事項）の範囲

境界未確定、越境、通行権、近隣トラブルなど、売主が「買主は了承済み」としている事項が記載されている場合があります。

一度容認すると、後から責任追及が難しくなる可能性があるため、内容を正確に理解したうえで判断する必要があります。

特約は「読めばわかる」ものではなく、「理解して判断する」ことが重要です。