一般企業も危険？社宅・土地の売却で法人が気を付けたい「消費者契約法」の注意点と契約不適合責任
「うちは不動産業者じゃないから、現状有姿・ノークレームの特約で売却すれば安心。」
もし社宅や不用地の売却でそうお考えなら、その免責特約、消費者契約法により無効化されるリスクがあります。
買主が個人（消費者）である場合、売主が一般企業であっても消費者契約法が適用されます。
「知らなかった」では済まされない物件の不具合が生じた際、全額免責の特約が否定され、予期せぬ損害賠償や契約解除に発展する可能性があります。
本記事では、一般企業の法務・事業担当者が気を付けたい「消費者契約法の注意点」と「免責条項が無効化される3つのリスク」を弁護士が分かりやすく解説します。事故を防ぐための点検リストとしてご活用ください。
【適用条件】「不動産業じゃないから大丈夫」は失敗の元！消費者契約法が発動する売却取引
「自社は不動産業者ではないから、宅建業法の厳しい制限（8種制限など）は関係ない」と考えがちですが、ここに大きなリスクがあります。
たしかに宅建業法の規制は適用されませんが、売主が「非宅建業の法人」であっても、買主が「個人」である場合は消費者契約法が適用されます。
消費者契約法の規制に注意
特に注意が必要なのは、次のような事業用資産の売却取引です。
- 不要になった社宅の売却
- 使わなくなった資材置き場や事業用土地の売却
「不動産のプロではないから、契約内容は当事者同士で自由に決められる」と思い込んでいると、思わぬ法的トラブルに発展するリスクがあります。
【無効化リスク】「現状有姿・ノークレーム」特約は通用しない？免責条項が無効になる3つのポイント
買主が個人（消費者）となる取引では、事業者に有利な特約を契約書に定めていても、法律によって無効化されるおそれがあります。特に契約不適合責任に関しては、以下の3点に注意が必要です。
契約不適合責任の注意したい点
一切の責任を負わない「全部免責」の無効リスク
「物件の欠陥について売主は一切の責任を負わない」という全部免責条項は、消費者契約法により無効となる可能性が非常に高いです。
故意・重過失による免責の無効
売主があらかじめ知っていた不具合（雨漏りや構造上の欠陥など）を隠していた場合や重大な過失があった場合、契約書に免責と記載していても無効となります。
説明不足や不正確な告知による取消リスク
事実と異なる説明をしたり、重要な事実を告知せずに契約を締結した場合、契約条項の一部無効だけでなく、契約全体の取り消しを求められるリスクがあります。
【損害賠償・解除防止】個人へ不動産を売る前に絶対に確認すべき3つの自社チェックリスト
後からの契約解除や損害賠償請求といったトラブルを防ぎ、安全な取引を行うために、契約前には必ず次の3点を確認しましょう。
契約不適合のまとめ
- 売主は会社などの「事業者」か？
- 買主は「個人の消費者」か？
- 免責条項は法的に「有効となる範囲」で記載されているか？
不動産売買における免責の可否は「当事者の属性（事業者か消費者か）」と「免責の範囲」が重要な鍵となります。
「作成した契約書で大丈夫かチェックしてほしい」
「まずは概算の費用感だけ知りたい」
といった段階でも構いません。
不安なことがありましたら、どうぞお気軽に弁護士までご相談ください。丁寧にお話をお伺いし、失敗のない取引をサポートいたします。
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