不動産・建築

所有者が不明でも、調査と裁判所手続により解決できる場合があります。
隣地を購入したいのに所有者が見つからないケースは、近年増えています。
原因はさまざまですが、相続登記が未了で相続人が多数いる、所有者が行方不明（不在者）、相続人がいない（相続人不存在）、所有者が法人だが既に廃業している、などが典型です。
まず行うべきは、登記情報で所有者名と住所を確認し、住民票の附票等で住所の追跡を試みることです（住民票の調査には弁護士の関与が必要です。）。
相続が発生している場合は、戸籍をたどって相続人を調査、確定します。
法人の場合は登記情報で代表者・本店所在地、閉鎖事項、清算人などを確認します。
それでも交渉相手が確保できない場合、状況に応じて家庭裁判所等の手続きを利用します。
不在者であれば不在者財産管理人、相続人不存在であれば相続財産清算人の選任を申し立て、選任された管理人等が売却手続に関与できる場合があります。
廃業企業についても、清算人や関係者をたどれない場合、地方裁判所に申立することで売買手続きが可能になることがあります。
また、土地の利用目的（通路確保、境界整理、建替え等）によっては、売買以外の解決策（賃貸、地役権、通行承諾、境界確定等）が合理的な場合もあります。
用地の目的（取得が必須か、権利整理で足りるか）を事前に検討、整理したうえで、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

購入後に見つかる不具合は、大きく「設備・ライフラインの不具合」と「権利関係の問題」に分かれます。
「設備・ライフラインの不具合」は、給排水・電気・ガスの不備、給湯器やエアコン等の故障、雨漏りなどが典型です。
いずれの場合も、売主に責任を求められるかは、契約書の内容と、発見された不具合の性質・時期で判断されます。
例えば、重要な不具合が隠れていた、説明と違う、約束した設備が機能しない等であれば、修補請求、代金減額、損害賠償、解除などを請求することが考えられます。
ただし、中古物件や古家付き土地では「現状有姿」「責任期間の短縮」「設備免責」などが契約書に定められていることが多く、請求が制限されることがあります。
なによりもまず、証拠の確保が重要です。写真・動画、修理見積、専門業者の診断書、発見日時の記録を残し、売主や仲介業者に速やかに通知します。
通知が遅れると、権利行使が難しくなる場合があります。
次に、「権利関係の問題」の例としては、越境、通行権・配管の承諾不足、未登記増築、抵当権や賃借権の存在、境界未確定などが挙げられます。
権利の瑕疵が疑われる場合は、登記・測量・役所調査を含めて早期に整理し、交渉方針（修補か減額か、第三者に工事させるか等）を決めることが望ましいです。

立退きまでの期間と費用は、賃借人の対応次第で大きく変わります。
賃料滞納があっても、すぐに明渡しが実現するわけではありません。基本は、催告（支払の請求）を行い、それでも改善しない場合に契約解除、明渡し請求へ進みます。
賃借人が任意に退去する場合は、交渉で比較的早く解決することがあります。この場合、鍵の返還日や原状回復、未払賃料の精算を合意書で整理して終了します。
一方、賃借人が支払わない、連絡が取れないなどの場合、訴訟（建物明渡請求）を提起して主張立証、数カ月後に判決、その後執行官と共に強制執行という流れになり、一定の時間がかかります。
さらに、滞納が長期化している、言い分が強い、居住用で生活事情が絡む、といった事情があると長引きやすくなります。
費用面では、弁護士費用のほか、訴訟費用、強制執行費用（執行官費用、運搬・保管費用等）が発生する可能性があります。
実務上のポイントとなるのは、初動の証拠化です。賃料の入金状況、催告書の送付記録、連絡履歴を整理しておくと、交渉でも裁判でも有利に働きます。
連帯保証人や家賃保証会社がある場合、回収ルートが増えるため対応が変わります。早めに専門家へ相談し、想定期間と費用を見立てたうえで方針を決めることをおすすめします。